A装饰公司（以下称A公司）承接甲开发商所建造楼盘的全部室内装饰工程，2009年7月5日，A装饰公司为此与B建材公司（以下称B公司）签订了一份买卖合同。该合...

问题 A装饰公司（以下称A公司）承接甲开发商所建造楼盘的全部室内装饰工程，2009年7月5日，A装饰公司为此与B建材公司（以下称B公司）签订了一份买卖合同。该合同约定：B公司向A公司供应一批卫生间装饰用瓷砖，总价款为人民币130万元；在合同签订之后3日内，由A公司先期预付人民币30万元货款；B公司在同年8月5日前一次向A公司交货；A公司收到货物并验收合格后10日内一次向B公司付清余款。与此同时，为了保证该买卖合同的履行，B公司要求A公司提供担保，A公司提出由双方都有业务往来的C贸易公司（以下简称C公司）提供担保，C公司与B公司达成口头约定如果A厂不履行付款义务，C公司保证履行。 2009年7月8日，A公司履行先期预付货款的义务。2009年8月1日，B公司依照上述合同的规定向A公司一次交付货物，并经A公司验收。同年8月上旬，A公司向B公司提出：B公司交付的瓷砖存在严重质量问题，要求退货；B公司声称其货物不存在质量问题，不同意退货；并要求A公司严格履行合同义务，按时向B公司支付货款。A公司亦拒绝向B公司支付剩余货款。B公司认为A公司的行为属于违约行为，于是到A公司所在地的人民法院提起诉讼，追究A公司的违约责任。经调查证实：B公司交付A公司的货物不存在质量问题，A公司之所以要求退货，主要是因其承接的甲开发商的室内装饰工程发生变化，甲开发商将一部分室内装饰工程转包给了其他公司。甲开发商在楼盘尚未竣工并未取得预售许可证以前，即开始向社会公众进行预售。张某有一学龄前孙子，因受甲售楼广告的影响，对正在预售的楼盘的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施非常感兴趣，看中了一套建筑面积为140平方米的商品房。虽然该商品房的价格明显高于周围楼盘，但张某认为该小区的设施对其孙子成长十分有利，故欣然向银行办理贷款手续，购买了该商品房。该商品房交房时，张某发现该小区并没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施，随即与甲交涉，要求其承担违约责任。但甲认为广告只是要约邀请，难免有夸张和虚幻之处，拒绝承担违约责任。此后不久，张又发现其购买的商品房的实际建筑面积只有135平方米，当即要求退房，也遭甲拒绝。张即向法院提起诉讼。经查，在张某向法院起诉前，甲已取得该商品房的预售许可证。 2010年4月，张某将上述房子出租给李某，并与之签订了为期2年的租赁合同。2010年8月，张某又将该房子出卖给陈某。要求：根据以上事实和有关法律规定，请分别回答下列问题： <1> 、

选项 A公司是否存在违约行为为什么 <2> 、B公司可否依据保证约定，要求C公司承担保证责任为什么 <3> 、张某与甲开发商签订的商品房预售合同是否有效为什么 <4> 、张某因小区没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施而要求开发商承担违约责任有没有法律依据为什么 <5> 、张某因其购买的商品房的实际面积只有135平方米而要求退房，能不能得到法律支持为什么 <6> 、如甲还有其他行为构成了售房欺诈，受害者最多可以要求甲承担多少赔偿金 <7> 、如张某与甲的售楼合同解除了，则贷款合同应当如何处理 <8> 、张某将上述房子出卖给陈某时，其与李某的租赁合同是否有效为什么 <9> 、张某出售上述房子时，作为承租人的李某享有什么权利

答案

解析 <1> 、A公司存在违约行为。因为，B公司依照合同的规定，按时向A公司交付了货物，并且所交付的货物符合质量要求，A公司不按时向B公司支付货款属于没有履行合同义务，当然属于违约行为。（2分） Company A should be deemed as breach. Because Company B delivered the goods on time, and the quality of the goods meets the requirements, but Company A doesn’t give the payments to Company B on time. <2> 、 B公司不能要求C公司承担保证责任。根据《担保法》的规定，保证合同必须采用书面形式，其为要式合同。口头的保证合同不发生法律效力。（2分） Company B shouldn’t ask Company C to undertake the security liability. According to the law, a surety and a creditor shall conclude a suretyship contract in writing. The oral suretyship contract shall not become valid. <3> 、张某与甲开发商签订的商品房预售合同有效。因为法律规定，出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。（3分） The presale contract signed by Mr. Zhang and Jia should be valid, According to the law, if seller sign the presale contract with buyer without selling license, the contract signed should be invalid unless the seller can get the license before prosecution, <4> 、张某因小区没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施而要求开发商承担违约责任有法律依据。因为法律规定，有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。但就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。上述内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。（4分） Mr. Zhang could require the developers to assume responsibility because there are not communal facilities such as children's playgrounds, swimming pools and basketball court in the advertisements. It is lawful. Because it is defined by the law that the advertisements and promotional materials are invitation to treat, and there is not the contract binding upon the seller. But if the advertisements and promotional materials are vital to the contract and the price, then it is an offer. Even if not included in the contract, they are still a part of the contract. When the developers violate it, they are liable for breach of contract. <5> 、张某因其购买的商品房的实际面积只有135平方米而要求退房，能得到法律支持。因为法律规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过３％的，买方可以行使法定解除权。（3分） Mr. Zhang could require not to buy the house because its real area is 135 square meters. It is lawful. According to the regulations, the error ratio of the real area and the area of the contract is more than 3%, the buyer could exercise the legal right to termination contract. <6> 、如甲还有其他行为构成了售房欺诈，受害者最多可以要求甲承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。因为法律规定，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。（2分） If Jia’s other activities are fraud, the victims should pay the compensation as much as the payments they have paid. Because it is defined by the law that if the seller’s activities are fraud, the buyer could require the seller to terminate the contract and compensate for loss. In addition, the buyer could also ask the seller to pay the compensation as much as the payments they have paid. <7> 、如张某与甲的售楼合同解除了，则贷款合同也相应解除，甲应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和张某。因为法律规定，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。（3分） If the housing contract signed by Mr. Zhang and Jia is terminated, then the loan contract is terminated too. Jia should give the housing loans, the payments and its interests to the guarantors and Mr. Zhang. Because it is defined by the law that if the housing contract is invalid, repealed or terminated, then the loan contract is terminated too. The seller should give the housing loans, the payments and its interests to the guarantors and the buyer. <8> 、张某将上述房子出卖给陈某时，其与李某的租赁合同仍然有效。因为法律规定“买卖不破租赁”。（2分） When Mr. Zhang sold the said house to Mr. Chen, the leasing contract signed by Mr. Zhang and Mr. Li is also valid. It is because of no break of lease with bargain. <9> 、张某出售上述房子时，作为承租人的李某享有同等条件下的优先购买权。（2分） When Mr. Zhang sells the said house, the tenant Mr. Li enjoys the preemptive right under the same condition.

A装饰公司（以下称A公司）承接甲开发商所建造楼盘的全部室内装饰工程，2009年7月5日，A装饰公司为此与B建材公司（以下称B公司）签订了一份买卖合同。该合...

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