X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题 X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。1．甲咨询工程师设计了3个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。2．乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7 5 00元/m2，悲观值为4 000元/m2，最可能值为5 5 00元/m2。3．丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5 2 00元/m2时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(1 2%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，见表4。

4．丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。问题： 1．甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容？可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较？ 2．根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。 3．根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。 4．丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确？简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。

选项

答案

解析 1．各方案比选的可比性原则具体包括：(1)服务年限的可比，所以比较方案的服务年限相同；(2)计算基础资料的可比性（如价格）；(3)设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致；(4)经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。方案比选的动态分析方法包括：净现值比较法、净年值比较法、差额投资内部收益率法、费用现值比较法、费用年值比较法。 2．根据题目可知该住宅售价符合三角形分布，则其期望值和方差的计算公式为：t=(a+4m+b)/6 σ2 =[(b-a)/6]2 式中：a表示乐观值，b表示悲观值，m表示最可能值，t表示期望值，σ表示标准差。该住宅售价期望值=(7 500+5 500*4+4 000)元/m2 /6=5 583. 33元/m2 该住宅售价标准差=（7 500-4 000）元/m2 /6= 583. 33元/m2 3．按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率见表9 。

/> 要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5 2 00元/m2 ，由上述数据可知：住宅的售价低于5 2 00元/m2的概率=0.45+0. 35*(5200-5 000)/(5500-5000)=0. 59。则住宅售价高于5 2 00元/m2的概率=1-0.59 =0. 41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为4 1%，说明项目具有较大风险。 4．(1)丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。理由：当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡洛技术。(2)使用时应注意的问题有：1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关关系。2)根据不确定变量的个数和变量的分解程度确定模拟次数，不确定变量的个数越多，变量分解的越细，需要模拟的次数就越多。

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