某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现...

1.应首选市场法和收益法评估，因为有条件选用市场法的，应首选市场法；有收益或类似房地产有收益的房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

2.①分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平，然后综合确定最终的市场价值作为拍卖保留价（即拍卖底价）；②选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；④按该偏低的幅度对估价结果进行调整计算后给出一个参考价格，供法院参考。

提示

依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条“拍买财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见”，应按照市场价格确定拍卖底价；但由于房地产强制估价具有强制处分、快速变现和消费者额外支出等特点，客观上决定了拍卖保留价应该比正常市场价值低，也就是说强制拍卖评估价客观上应该比正常市场价值低才合理，这就是政策或法律规定与实际情况脱节的矛盾，在具体评估实践中可以像上述解答这样，给出两个价格供法院参考。