某商场框架结构，2005年12月竣工。土地使用权为40年，从2004年5月31日起计，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，...

某商场框架结构，2005年12月竣工。土地使用权为40年，从2004年5月31日起计，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m²，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m²，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m²、120元/m²，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。

试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。

【解】

1.计算各层可出租的面积：2000*60%=1200(m²)

2.计算租期内年净收益：180*1200*12*(1-20%)=207.36（万元）

3.计算第一层在租期满后的年净收益：200*1200*12*(1-20%)=230.4（万元）

4.计算第一层的正常价格：207.36/8%*[1-1/(1+8%)³]+230.4/8%*[1-1/(1+8%)³³]*[1/(1+8%)³]=2640.27（万元）

5.计算第二层的年净收益：120*1200*12*(1-20%)=138.24（万元）

6.计算第二层的正常价格：V₂=138.24/8%*[1-1/(1+8%)36]=1619.78（万元）

7.计算第一层与第二层的正常总价格：V=V₁+V₂=2640.27+1619.78=4260.05（万元）

解题思路：

1.租约期内用租约租金，租约期外用市场租金。

2.需要注意收益期限的确定及收益价格的计算范围。

3.一定要画个时间节点图，明确土地使用权取得时点、建筑物竣工点、价值时点、租约期起点、终点以及收益期限。