某开发商获得某项目用地4200m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建...

某开发商获得某项目用地4200m²，规划建设用地面积4000m²，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m²（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元/m²，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。

解题思路：：(1)项目总开发价值：总开发量：4000m²*6.5=26000m²项目总开发价值：{2100*26000/(1+15%)+2100*26000/15%-6%*[1-(1.06/1.15)⁴⁷]/(1+15%)｝*(1-12%)*(1-10%)*0.85元=37939.12（万元）(2)项目总开发成本1)土地成本：7200万元2)建造成本：4000元/m²*26000m²=10400万元3)其他工程费：10400万元*10%=1040万元4)管理费：①土地管理费：7200万元*5%=360万元②建设期管理费：(10400+1040)万元*5%=572万元③管理费合计：932万元5)财务费用：①土地费用利息：7200万元*[(1+12%/4)^2*4-1]=1920.74万元②土地管理费利息：360万元*[(1+12%/4)^1.75*4-1]=82.75万元③建造成本/其他工程费/建设期管理费用利息：｛(10400+1040+572)万元*[(1+12%/4^1.5/2*4-1]｝=1113.84万元④融资费用：(1920.74+82.75+1113.84)万元*10%=311.73万无⑤财务费用总计：3429.06万元6)项目开发成本总计(7200+10400+1040+932+3429.06)万元=23001.06万元(3)开发商利润：(37939.12-23001.06)万元=14938.06万元(4)成本利润率：14938.06/23001.06=64.95%解析：①先要画出现金流量图。②此例可用假设开发法的计算过程来推演，适用公式：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费，可将上述公式做一个简单变形：开发利润=开发完成后的房地产价值-待开发房地产的价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-取得待开发房地产的税费，求利润。③计算“开发完成后的房地产价值”是用收益法来计算的，此时假设的估价时点是建成时的时点，用净收益每年递增有限年期收益法公式求出在建成时的“开发完成后的房地产价值”为37939.12万元。④注意：在计算“开发完成后的房地产价值”时确定收益期限未考虑建筑物经济寿命的影响是该题一大漏洞，今年予以完善，不过在《开发》考试时可以忽略，因为该书的编者与《理论》的编者不是一个人，而且这个问题在《开发》中相关章节例题中是一个普遍现象，有兴趣的同学可以自行验证核对。⑤在用假设开发法的传统方法求解开发利润时，计算利息是一个难点。计息起点是取得土地使用权的时点，也是在《理论》“假设开发法”一章做计算题时的估价时点。注意此“估价时点”与上面讲到求取“开发完成后的房地产价值”时的“估价时点”不是一个概念。⑥做此题时，也是在做开发经营与管理计算题时特别要注意的一个问题就是要搞清楚计息周期n的取值。此例中在用“净收益每年递增有限年期收益法公式”或“等序序列支付现值系数公式”计算时n=47的由来一定要清楚，现金流量图可以帮助理解。