（一）基本情况天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2014年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成...

问题（一）基本情况天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2014年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有。为了控制当地房价过快上涨的势头，当地政府开始试点要求房地产企业现房销售，不得采取预售机制。 2014年底，房屋竣工，正式开始销售商品房。2014年12月结转实现销售的商品房7.2万平方米，已经销售总面积的90%并取得竣工证明，实现商品房销售收入累计为96000万元，企业相关的账务处理为：借：银行存款96000万元贷：主营业务收入96000万元（二）审核企业2014年度企业所得税年度汇算清缴及有关资料发现 (1)年初，竞价取得土地使用权，成本4350万元。借：无形资产——土地使用权4350万元贷：银行存款4350万元 (2)开发企业采取异地安置，购入房屋分给拆迁户，购房款支出合计14350万元。借：开发成本14350万元贷：银行存款14350万元 (3)发生前期工程费3350万元；建筑安装工程费13550万元；基础设施费3500万元；会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元。借：开发成本21600万元贷：银行存款21600万元 (4)发生与开发项目相关的间接费用7500万元。借：开发成本7500万元贷：银行存款7500万元 (5)2014年度为构建商品房而发生的“财务费用”借方发生额为865万元，其中超过贷款期限的利息支出为115万元，可以提供银行贷款证明；“销售费用”借方发生额为1200万元，其中广告费1000万元；“管理费用”借方发生额1500万元，其中业务招待费890.5万元。 (6)开发成本和管理费用中合计列支实际发生的工资薪金总额为300万元、职工福利费总额为30万元、职工教育经费5万元，拨缴的工会经费6万元。 (7)2014年12月未出售的部分开发商品房收取临时租金收入20万元，相关的账务处理为：借：银行存款20万元贷：其他应付款20万元 (8)计算土地增值税时利息之外的其他开发费用按照5%的比例计算扣除。 (9)企业2014年计算的各项税费如下：营业税=96000*5%=4800（万元）城市维护建设税及教育费附加=4800*(7%+3%)=480（万元）土地增值税的计算：取得土地使用权所支付的金额=4350*90%=3915（万元）开发成本=(14350+3350+13550+3500+7500)*90%=38025（万元）开发费用=(865-115)*90%+(3915+38025)*5%=2772（万元）可以扣除的税金=96000*5%*(1+7%+3%)=5280（万元）其他扣除项目=(3915+38025)*20%=8388（万元）扣除项目合计=3915+38025+2772+5280+8388=58380（万元）增值额=96000-58380=37620（万元），增值率=37620/58380*100%=64.44% 应缴纳土地增值税=37620*40%-58380*5%=12129（万元）企业所得税的计算：广告费扣除限额=96000*15%=14400（万元），实际发生1000万元，可据实扣除；业务招待费扣除限额=96000*0.5%=480（万元），实际发生额的60%=890.5*60%=534.3（万元），只能扣除480万元。利息费用的扣除中115万的超标利息不得扣除。职工福利费的扣除限额300*14%=42万元，未超过扣除限额，无须调整。职工教育经费的扣除限额300*2.5%=7.5万元，未超过扣除限额，无须调整。工会经费扣除限额=300*2%=6万元，未超过扣除限额，无须调整。税前可以扣除的期间费用=865-115+1200+1500-890.5+480=3039.5（万元） (10)应纳税所得额=96000-3915-38025-3039.5-5280-12129=33611.5（万元）应缴纳企业所得税=33611.5*25%=8402.875（万元）（三）同时，关注到企业2013年度相关财务核算资料发现

问题： (1)2014年企业上述处理和税款的计算中有哪些问题。 (2)计算2014年企业应该补计的各项税费。（只考虑题目中企业计算的几类税金，不考虑印花税） (3)帮助企业编制2014年土地增值税纳税申报表。土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）

选项

答案

解析 (1)2014年企业上述处理和税款的计算中存在的问题： ①建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有，所以其会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元可以在土地增值税和企业所得税的计算前按90%的比例扣除。 ②业务(7)中，收取20万元未确认为其他业务收入，未按规定缴纳营业税、城建税与教育费附加，同时影响企业所得税020万元要作为业务招待费、广告费的计提基数。应补营业税=20*5%=1（万元）应补城建税=1*7%=0.07（万元）应补教育费附加=1*3%=0.03（万元）调增应纳税所得额=20-1-0.07-0.03=18.9（万元） ③为构建商品房发生的计人财务费用的借款利息支出865万，应该资本化，在企业所得税前按销售的90%计算扣除，并且不用考虑利息超标部分115万的扣除。 ④本年职工教育经费的扣除限额7.5万元，实际发生数5万元，可以扣除，但是同时要考虑上年尚未扣除的职工教育经费12万元可以在本年度扣除2.5万元，纳税调减2.5万元。 ⑤本年广告费的扣除限额14403万元，实际发生数1000万，可以扣除，但是同时要考虑上年尚未扣除的广告费和业务宣传费500万元，纳税调减500万元。(2)2014年企业应该补计的各项税费： ①应补营业税=20*5%=1（万元） ②应补城建税=1*7%=0.07（万元）应补教育费附加=1*3%=0.03（万元） ③应补计土地增值税：由于开发成本中少计算了公共配套设施的1200万元，导致开发成本的计算有误：正确的计算如下；取得土地使用权所支付的金额=4350*90%=3915（万元）开发成本=(14350+3350+13550+3500+1200+7500)*90%=39105（万元）开发费用=(865-115)*90%+(3915+39105)*5%=2826（万元）可以扣除的税金=96000*5%*（1+7%+3%）=5280（万元）其他扣除项目=(3915+39105)*20%=8604（万元）扣除项目合计=3915+39105+2826+5280+8604=59730（万元）需要补缴的土地增值税：增值额=96000-59730=36270（万元）增值率=36270/59730*100%=60.72% 应补计土地增值税=36270*40%-59730*5%-12129=11521.5-12129=-607.5（万元） ④应补计的企业所得税：广告费扣除限额=(96000+20)*15%=14403（万元），实际发生1000万元，可据实扣除；业务招待费扣除限额=(96000+20)*0.5%=480.1（万元），实际发生额的60%=890.5*60%=534.3（万元），只能扣除480.1万元。税前可以扣除的管理费用和销售费用=1200+1500-890.5+480.1=2289.6（万元）临时出租业务调整其他业务收入20万元。应补营业税=20*5%=1（万元）应补城建税=1*7%=0.07（万元）应补教育费附加=1*3%=0.03（万元）合计调增应纳税所得额=20-1-0.07-0.03=18.9（万元）上年尚未扣除的职工教育经费12万元可以在本年度扣除2.5万元，纳税调减2.5万元。上年尚未扣除的广告费和业务宣传费500万元，可以在本年度扣除，纳税调减500万元。应纳税所得额=96000-3915-39105-865*90%-2289.6-5280-11521.5（考虑了土地增值税计算错误的调整）+18.9（临时出租业务调整，已经包括营业税及附加的调整）-2.5（上年职工教育经费纳税调减）-500（上年广告费业务宣传费纳税调减）=32626.8（万元）应缴纳企业所得税=32626.8*25%=8156.7（万元）应补计的企业所得税=8156.7-8402.875=-246.175（万元） (3)土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）

（一）基本情况天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2014年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成...

相关内容：基本情况,天虹,房产公司,一家,房地产,开发企业,公司,市区,万平方米,土地,商品房,开发,功能,售价,和成

猜你喜欢

访问排行

联系我们