某县房地产开发公司在2016年、2017年发生如下业务：（1）2016年1月1日通过竞拍取得县城一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题某县房地产开发公司在2016年、2017年发生如下业务：（1）2016年1月1日通过竞拍取得县城一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出让金3500万元；（2）自2月份开始在取得的该土地上建造写字楼，支付工程款合计为1500万元，并于当年8月31日完工；其次根据合同约定，扣留建筑安装施工企业5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票；（3）与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊；（4）当年12月销售写字楼的70%并签订了销售合同，取得含增值税销售收入合计9800万元；2017年2月份剩余30%开始对外出租，签订为期3年的租赁合同，约定每年收取不含增值税租金120万元，当年实际取得不含税租金收入80万元。已知：当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%，该房地产开发公司适用一般计税方法计算增值税。要求：（1）简要说明主管税务机关于2017年2月要求房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由；（2）计算进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权支付的金额；（3）计算进行土地增值税清算时可扣除的开发成本；（4）计算进行土地增值税清算时可扣除的开发费用；（5）计算进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金；（6）计算上述业务应缴纳的土地增值税。

选项

答案

解析（1）税法规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（2）要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额，可扣除的取得土地使用权支付的金额=3500*（1+3%）*70%=2523.5（万元）。（3）房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除；则可扣除的房地产开发成本=1500*（1-5%）*70%=997.5（万元）。（4）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*5%以内，对于超过贷款期限加罚的利息不允许扣除；则可扣除的房地产开发费用=80*70%+（2523.5+997.5）*4%=196.84（万元）。（5）与转让房地产有关的税金=9800*0.5‰+（9800-3500*70%）（1+11%）*11%*（5%+3%+2%）=4.9+728.38*（5%+3%+2%）=77.74（万元）。（6）对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除；则可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+77.74+（2523.5+997.5）*20%=4499.78（万元）增值额=9800-728.38-4499.78=4571.84（万元）增值率=4571.844499.78*100%=101.60% 应缴纳土地增值税=4571.84*50%-4499.78*15%=1610.95（万元）。

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