某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷...

某商场的建筑面积6000m²，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。

请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押贷款余额／社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)ⁿ],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%*[1-1/(1+8%)³⁵]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额利用公式A=Pi+Pi/[(1+i)ⁿ-1]可得A=600*6%+600*6%/[(1+6%)¹⁰-1]=81.52(万元），利用公式P=A/i*[1-1/(1+i)ⁿ]可得已抵押贷款余额P=81.52/6%*[1-1/(1+6%)⁷]=455.08（万元）3)2013年IO月1日再次抵押价值=5827.28-455.08/0.5-0=4917.12（万元）

(2)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）

V==6102.14（万元）

另一种解法：

V==6102.14（万元）

(3)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）V=A/Y*[1-1/(1+Y)ⁿ]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=500/8%*[1-1/(1+8%)³⁵]=6526.56（万元），减去已抵押贷款余额P=81.52/6%*[1-1/(1+6%)⁷]=455.08（万元），可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6071.48万元。

【独家解读】

(1)在确定收益期限和收益价格时没有考虑建筑物剩余经济寿命的影响。

(2)缺少“预计未来净收益每年保持不变”的说明。

(3)正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）是带有债权债务房地产的转让价格，等于不带债务的正常价格减去债务，其中，购买后7年内每年需支付的还本付息额可视为运营费用，应从净收益中扣除。