估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从20...

估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m²，建筑总面积56000m²，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从2005年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估该宗房地产2010年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m²，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费每月100万元，房地产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。

【问题】

请评出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。

解：

(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]

(2)计算年总收益=56000*65%*150*12*(1-15%)=5569.2（万元）

(3)计算年总费用：

①年家居设备的折旧费=8000*(1-4%)/12=640（万元）

②经营费=100*12=1200(万元)③年产税=5569.2*12%=668.3（万元）

④营业税等=5569.2*6%=334.15（万元）

总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45（万元）

(4)计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75(万元)

(5)计算房地产价格：V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)⁴⁵]=33016.58（万元）