某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为...

某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m²，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元／m²，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的135倍；类似厂房的正常建设成本为1800元／m²，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。

请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。（10分）

【解】

成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-筑物折旧

(1)土地重新购建价格=1643.02（万元）

【错误解法】1500*(1+4.5%)*1.35*1/1.25=1692.9（万元）。错在土地重新购置价格应是在价值时点剩余使用年限而不是法定使用年限下的价格。

(2)建筑物重新购建价格1800*1.32*1=2376（万元）

(3)建筑物折旧1)物质折旧①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元②空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=80*8/10=64（万元）③长寿命项目折旧费=(2376-30-80)*8/60=302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）④长寿命项目折旧费=(23-76-30-80)*8/49=369.96（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）⑤物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元2)功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧=无效成本+超额持有成本=120万元+0.5/8%*[1-1/(1+8%)⁴¹]=125.98（万元）3)建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元

(4)建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）。

【独家解读】

(1)应说明建筑物自建成以来维护养护正常或者说正常使用，这样才能确定其自然年龄就是有效年龄。

(2)应说明空调系统与建筑物经济寿命相同，这样空调系统的物质折旧就包含在长寿命项目折旧费中，不必单独计算或考虑。