某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建筑面积...

某旧厂房的建筑面积为5000m²。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m²（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。

【问题】

试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。

解：

设该旧厂房的正常购买总价为y：装修改造后的总价值=4000*5000/(1+12%)=1785.71（万元）

装修改造总费用=1000*5000/(1+12%)^0.5=472.46（万元）

销售费用总额=4000*5000*2%/(1+12%)^0.75=36.74（万元）

根据销售费用折现时间的确定，因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即0.25年时投入，装修改造期为1年，此时距估价时点有1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75。

销售税费总额=1785.71*6%=107.14（万元）

购买该旧厂房的税费总额=V*4%=0.04V(万元)

需补交土地使用权出让金等的总额=400*5000=200(万元)V=1785.71-472.46-36.74-0.04V-200=932.09(万元)

故：旧厂房总价=932.09（万元），旧厂房单价=1864.18（元/m²）