某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般...

某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。

【问题】试选用所给资料估计该宾馆的价格。

解：

(1)计算该宾馆年总收益=300*50*365*(1-30%)=3832500=383.25（万元）

(2)计算该宾馆年总费用=14*12=168（万元）

(3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25-168=215.25（万元）

(4)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5（万元）

(5)计算同档次宾馆年总收益=300*45*365*(1-20%)=3942000=394.2（万元）

(6)计算同档次宾馆年总费用=394.2*30%=118.26（万元）

(7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2*70%=275.94(万元)

(8)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4（万元）

(9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50元＞45元，但空房率也高，30%＞20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

(10)经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。