某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获...

某幢写字楼，土地面积4000m²，总建筑面积为9000m²，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m²，建筑物重置成本为1300元/m²。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

(1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年。空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不合安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

(4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

(5)假设除空调外，残值率均为零。

【问题】试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

解：

(1)土地价格=0.4*2000*[1-1/(1+8%)³⁰)]/[1-1/(1+8%)⁴⁰]=800*0.9006/0.9540=755.26（万元）

(2)建筑物物质折旧额计算：1)门窗等损坏的修复费用=3（万元）2)装修的折旧费=82.5*1/5*4=66（万元）3)其他设备的折旧费=250*1/15*9=150（万元）4)长寿命项目的折旧费=(1300*0.9-3-82.5-250)*1/40*10=208.63(万元)

(3)建筑物功能折旧额计算：1)功能过剩所引起的折旧=800*12/10%*[1-1/(1+10%)³⁰]=9.05（万元）2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38(万元)(4)建筑物经济折旧额=7/10%*[1-1/(1+10%)³⁰]=65.99（万元）

(5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67(万元)

(6)写字楼估价结果=755.26+1300*0.9-540.67=1384.59(万元)