甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元／亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为7...

甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元／亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元／m²。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20％、5％以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。

甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60％归甲公司所有，40％归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20％、25％和30％；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20％、30％、30％和20％，销售均价为8500m²；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2％、3％和5.5％。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。

①请计算该开发项目的财务内部收益率；②若乙公司的目标收益率为10％，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。(12分)

解：

总建筑面积=200×666.67×2=266668(m²)

总建设成本=3200×266668／10000=85333.76(万元)

总销售收入：8500×266668／10000=226667.80(万元)