某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2.5，需配建20000m2公共...

某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m²，容积率为2.5，需配建20000m²公共租赁住房，建成后由政府以6000元/m²的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%；开发建设成本和管理费用等为4500元/m²，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初；商品住宅第2年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%，销售均价分别为15000元/m²、18000元/m²和20000元/m²，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）（12分）

【解答】

(1)该企业可竞投的最高地价设该企业可竞投的最高地价为χ万元-χ（1+4%）-4500*10*20%-（4500*10*30%）/（1+16%）+[15000*8*25%*（1-10%）-4500*10*30%]/（1+16%）²+[18000*8*40%*(1-10%)-4500*10*20%]/(1+16%)³+[2000*8*35%*(1-10%)+6000*2]/(1+16%)⁴=0解得：χ=49330.30万元

(2)最多可加建的公共租赁住房面积设最多可加建的公共租赁住房面积为ym²-45000*(1+4%)-4500*10*20%-(4500*10*30%)/(1+16%)+[15000*（8-y）*25%*(1-10%)-4500*10*30%]/(1+16%)²+[18000*(8-y)*40%*(1-10%)-4500*10*20%]/(1+16%)³+[20000*（8-y）*35%*(1-10%)+6000*(2+y)]/(1+16%)⁴=0解得：y=6598.23m²

解题思路：

(1)加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。

(2)错误解法：49330.3-45000=y*6000/(1+16%)⁴