A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000m2，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发...

A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000m²，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。

【解】

(1)项目总开发价值GDV运用公式P=A/i[1-1/(1+i)ⁿ]，其中A=3600*(1-35%)=2340（万元），i=10%,n是未知数，是要计算的回收期。(P=GDV)

(2)项目总开发成本TDC

1)建造成本：4000*4000*5=8000（万元）

2)专业人员费用：8000*10%=800（万元）

3)管理费：(8000+800)*5%=440（万元）

4)财务费用：(8000+800+440)*[(1+10%)^1.5-1]=1420.09（万元）（融资费用不另计）

5)土地成本：3500万元6)项目总开发成本TDC:8000+800+440+1420.09+3500=14160.09（万元）

(3)运用公式RPC=(GDV-TDC)/TDC*100%，可得：45%=（GDC-14160.09）/14160.09，算出n=22.02年≈22年。