某房地产开发企业，2013年商品房销售收入为15000万元，其中普通标准居民住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的在...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题某房地产开发企业，2013年商品房销售收入为15000万元，其中普通标准居民住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的在计算土地增值税时可扣除项目金额为11000万元，其中普通标准居民住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题： 1.在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利？ 2.如何进行合理的筹划降低土地增值税的负？

选项

答案

解析 1.①混合核算时企业应缴纳的土地增值税：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=(15000-11000)11000*100%=36.36%适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000-11000）*30%=1200（万元）②分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率=(10000-8000)8000*100%=25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（10000-8000）*30%=600（万元）豪华住宅增值率=(5000-3000)3000*100%=67%，则适用40%的税率，速算扣除系数为5%，应纳土地增值税税额=(5000-3000)*400-3000*5%=650（万元）合计。应纳税=600+650=1250（万元）。③分开核算比混合核算多支出税金=1250-1200=50（万元）。 2.分开核算时由于普通标准居民住宅的增值率为25%，超过了20%，不能享受土地增值税的免税政策。为此，分开核算时，控制普通住宅的增值率（临界点20%）显得十分重要。分开核算时应适当降低房价或者增加开发成本或费用，使普通标准居民住宅的增值率控制在20%以内。这样纳税人销售普通标准居民住宅可以免缴土地增值税。

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