某小区C栋102房业主孙小姐深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。孙小姐以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为...

问题某小区C栋102房业主孙小姐深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。孙小姐以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币15万元。该物业公司辩称，物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务，而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员，在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦，因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币1500元。 1.物业管理区域公共安全防范管理服务的内容有哪些？ 2.物业管理安全防范服务的要求是什么？ 3.物业安全防范工作检查方法有哪些？ 4.分析案例，谈一谈该物业服务企业是否承担民事责任？

选项

答案

解析 1.公共安全防范管理服务的内容包栝：（1）出入管理。（2）安防系统的使用、维护和管理。（3）施工现场的管理。（4）配合政府开展社区管理。 2.物业管理安全防范服务的要求：（1）安防人员的仪表和礼貌礼仪：①执勤时整洁着装、佩戴工牌号；②精神饱满，站立、行走姿态规范；③执勤中认真履行职责，不脱岗，不做与工作无关事情；④举止文明大方，主动热情，耐心周到；⑤办事高效，坚持原则，礼貌待人。（2）巡逻、门岗等执勤岗位：①服从领导，听从指挥。②熟悉物业及业主（或物业使用人）基本情况，如业主（或物业使用人）家庭成员、楼宇结构、消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况、消防中心、应急反应等。③按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因。④熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制。⑤观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件。⑥相互配合，妥善处理各种问题。对于超出职权或无法处理的情况，应及时汇报。（3）值班记录：①记录及时、齐全、规范和真实； ②交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进记录；③接班人员分别签名确认；④记录、分类和归档正确及时，记录本整洁完好，记录字迹清楚。（4）技防设施设备：①各类安防设施设备齐全完善，使用正常；②定期检查和维护，并有完整记录；③标志明显正确，相关制度应张贴在墙壁的醒目处。 3.物业安全防范工作检查方法有以下几种：（1）日检。安防队伍的各班班组长每天应依据检查标准对本班各岗位的当班人员进行检查，检查内容包括仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、交接班、岗位形象和安全隐患等，对存在的问题应及时指出并作相应处理。（2）周检。安防主管及项目领导每周应根据检查标准进行全面检查，除日检内容之外，其内容还包括各类安防设施设备的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录和安全隐患分析等，并填写周检记录表。（3）月检。月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。（4）督查。督查工作是指由指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行教育和处罚。 4.本案例的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业服务企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业服务企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。本案中的孙小姐虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业服务企业不可能确保所有公共场所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业服务企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业服务企业存在管理上的过错，就可不承担民事责任。

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