某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主张小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催缴时，张小姐以前不久自家屋面漏水，物业公司没有及时进...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主张小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催缴时，张小姐以前不久自家屋面漏水，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业管理费用。 1张小姐的做法是否正确？说明理由。 2.物业服务收费定价形式有哪几种？ 3.业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用？ 4.简述物业服务费约定形式的财务特征。 5.物业服务费成本（支出）构成一般包括哪几个部分？ 6.确定物业服务费成本构成的注意事项有哪些？

选项

答案

解析 1.张小姐的做法不正确。理由:物业服务费是物业管理公司为业主提供物业服务合同中的义务所收取的服务费，物业公司的服务是针对整个物业的公共部分和公共设施，包括公共设施的维修养护、公共卫生、公共安全与秩序、公共绿化等服务项目。而业主自家的屋面漏水，除非有特别的约定，一般不属于物业服务合同约定的维修范围。若在保修期内，业主应向开发建设单位提出，若超过保修期，则应由业主自行负责。 2.根据《价格法》的规定，物业服务收费定价形式有政府定价、政府指导价和市场调节价三种定价形式。 3.按照目前国家政策法规的规定，业主与物业服务企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 4.酬金制和包干制的财务特征如下。 (1)会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建账、独立核算；在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳人企业统一管理。 (2）收人。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收人就是该项目的物业服务费。 (3）成本费用。物业服务企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例较高，物业服务企业成本费用的可预测性较强。 5.物业服务费成本(支出)构成一般包括以下部分： (1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 (3）物业管理区域清洁卫生费用。 (4）物业管理区域绿化养护费用。 (5）物业管理区域秩序维护费用。 (6）办公费用。 (7）物业服务企业固定资产折旧。 (8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (9）经业主同意的其他费用。 6.确定物业服务费成本构成的注意事项包括:①详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实；②全面,不要漏项；③测算依据准确，不用或少用估值。

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