2011年明某购买了某小区5栋203号住宅并搬入该房屋居住。2012年某夜，3名歹徒从小区后门潜入5栋103房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。3日后，...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题 2011年明某购买了某小区5栋203号住宅并搬入该房屋居住。2012年某夜，3名歹徒从小区后门潜入5栋103房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。3日后，明某在5栋103房内被该3名歹徒杀害，劫去财物若干。破案后，3名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。案发时5栋103房已售出，业主未办理入住手续，钥匙由物业管理公司保管。物业管理公司的电工陈某曾看见罪犯之一在5栋103房内出现，但未上前进行检查，亦未告知他人。 2012年8月，被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起诉讼。问题： 1.签订物业服务合同的双方分别是谁？ 2.物业服务合同具有哪些特点？ 3.物业服务合同终止的原因可能有哪些？ 4.根据案例分析，物业服务企业是否该承担违约责任？

选项

答案

解析 1.物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 2.物业服务合同具有的特点如下所述。 (1) 一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。 (2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。 (3)在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，而且物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。 (4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。 3.物业服务合同可以因下列原因终止： (1)物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的； (2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的； (3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止； (4)物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行； (5)法律、法规规定的其他情形。 4.明某自其人住之日起就与物业管理公司建立了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合同的效力不仅及于其自购的房屋，而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。根据物业服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。被告物业管理公司收取物业服务费用，应提供相应的服务，其工作人员除应具备相关的专业知识外，还应当履行作为物业服务企业应负有的注意义务，包括及时发现、报告可疑人员，消除隐患，保护住户安全。被告物业管理公司有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意，询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图，保护住户的安全。虽然5栋103房已为他人所购置，但是，由于业主尚未入住，该房屋的钥匙由物业管理公司控制，物业管理公司对该房负有管理的义务。由于其未尽职责、疏于管理，使3名歹徒非常容易地在5栋103房内潜伏3日，寻找作案目标，伺机作案。虽然被告工作人员在3名歹徒潜伏的第2天即发现5栋103房内犯罪分子的行迹，但是，由于责任心不强，疏忽大意，没有及时开门检查、询问可疑人员，从而使3名歹徒的犯罪行为在第3天得逞，将明某杀害。事实证明，物业管理公司对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的一大失误，这一失误已将住户置于极不安全的境地。被告物业管理公司履行义务不符合合同的约定，以致使业主明某陷入危险的环境，应当承担违约责任。

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