黄某于200 9年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2 0 1 0年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。 2 0 1 2年黄某为转让...

黄某于200 9年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2 0 1 0年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。 2 0 1 2年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了比较法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)/2=45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？

【答案】

这样确定估价结论不正确。因为：

1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。因为在价值时点估价对象的合法用途不再是居住而是商业。若仅按最高最佳利用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价（因为5 0万元大于40万元），但最高最佳利用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

2．将估价对象按两种不同使用性质进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

【试题解析】

本题考查的是合法原则和最高最佳利用原则的正确应用。