××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）（一）委托人（略）（二）估价机构（略）（三）估价目的：为委托人了解房地产的租...

××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）

（一）委托人（略）

（二）估价机构（略）

（三）估价目的：为委托人了解房地产的租赁价格作参考。

（四）估价对象

委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。

该房屋建于20世纪90年代中期，水、电、卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普通多层住宅，房屋共计建筑面积936. 55m² ，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房，1 9 96年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。

委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148. 5m² ，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。

（五）价值时点

2 00 6年1月6日。

（六）价值类型

本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936. 55m² 办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。

（七）估价依据（略）

（八）估价原则（略）

(九)估价方法

由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用比较法评估。同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。

具评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用比较法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁价格中所含的因国有划拨土地而需上交国家的土地收益值。

（十）估价结果

本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定宁波市××区××巷××号办公用房，建筑面积为936. 55m² 房地产在价值时点200 6年1月6日的租赁价格为：人民币2 5 8 1 2元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：27. 56元/m² ·月。其中所含的土地收益值为44 5 1元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月，该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。

（十一）注册房地产估价师（略）

（十二）估价作业期

200 6年1月6日～200 6年1月20日。

（十三）实地查勘期（略）

（十四）有关说明

由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房[1995]127号文件的规定执行，根据该文件计算的土地收益值为936元/月，和本公司评估计算的4451元/月相距甚远，这主要是由于1 9 9 5年至今近20年，房地产价格已发生了巨大的变化，如仍沿用1 9 9 5年的土地收益金收取标准，将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估，供委托人及房地产管理部门参考。

宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告

（一）个别因素分析

该大楼建于20世纪90年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936. 55m² ，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。

办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。

根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6～8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。

（二）区域因素分析

该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商场等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。

根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。

（三）市场背景分析

200 2年下半年以来的宁波楼市异常火热，房地产市场总体呈现供不应求的局面，房价也一路上涨。特别是住宅，而办公楼市场由于前几年商品办公楼积压较多，这几年也已大量消化，所以目前宁波市的写字楼市场供需基本平衡。

宁波写字楼目前还是以中低档的写字楼为主，真正的甲级写字楼非常少，虽然目前很多企业有向这方面发展的趋势，但是总体水平相比上海这些大城市有很多不足之处。宁波主要以外贸公司为主，中小公司居多（如一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业、机构驻宁波办事处等），整体层次不高，所以偏向中低档次的写字楼。但是从长远来说，甲级写字楼还是有市场潜力的。

目前，中小型外贸公司、律师事务所、咨询公司、通信类公司、驻宁波办事处是宁波写字楼的主要消费者，随着这些用房单位对办公环境要求的日益提高，在很大程度上刺激了宁波写字楼的升温。目前宁波的写字楼出租率普遍较高，一般在80%以上，需求旺盛。

去年初政府又下达的“企业禁止在住宅区里办公”、工商部门“不再为住宅房内办公的企业注册”的政策是需求增加的原因之一。此外，未来杭州湾大桥的建成、甬台温铁路的修建以及“长三角洲”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓给宁波写字楼市场带来更大的潜在需求。

写字楼区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓，且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车费脑筋。品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。

而委估房地产处于××区成熟的商务区内，大环境较理想，但小环境差，处于××巷的小巷内，但其独立于办公大楼外，受外界干扰少，独立门户，自我服务。特别适宜于对地段要求高且出入频繁的有特定客户群体的公司办公。

（四）最高、最佳利用分析

委估房地产位于××区××社区的××巷小巷内，商业氛围差，且房屋为砖混结构，难以自由分隔，所以按房屋的设计用途——办公来使用为最高、最佳。

（五）估价方法选用（略）

（六）估价测算过程

1．比较法

(1)选择可比实例

如表5-1所示。

(2)租赁价格内涵的统一，建立可比基础

为了统一租赁价格内涵，需对租赁期限、付款方式、税费负担、修缮责任等方面进行修正。

租赁期限对房地产租赁价格的影响一般为：租赁期限越短，租赁价格越高，租赁期限越长，租赁价格越低，特别是对大面积房屋的整体出租，租赁期限长能降低空置率。但也有例外，主要是在租赁期内的后几年租赁价格按一定幅度上涨的。由于该类租赁价格的内涵更加复杂，本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在租赁期限内不变的。付款方式对房地产租赁价格的影响一般为：一年内付款的次数越少，承租人付款的压力越大，月租赁价格相对较低。税费负担、修缮责任对房地产租赁价格的影响可以通过定量的计算来修正，可比实例一、二、三和估价对象的租赁价格中物业管理费都由承租人承担，除可比实例三外，估价对象、可比实例一、二的税金（房产税和营业税）都由出租人承担。房产税和营业税的税率分别为租赁价格的1 2%和5.56%。设估价对象的各项因素指数为1 00，通过列表对可比实例的租赁价格内涵分析比较见表5-2所示：

根据以上各项修正，建立租赁价格的可比价格基础如表5-3所示：

(3)估价计算

1)交易情况修正

可比实例一、二、三的租赁价格均为二手房市场上的正常租赁价格，所以不需做交易情况修正。

2)交易日期修正

可比实例一、二、三的交易日期和评估对象的价值时点时间相距不远，约在半年内，这半年内，宁波市办公用房供需基本平衡，价格比较平稳。所以不需做修正。

3)区域因素修正

因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通畅程度，繁华程度，周围配套服务设施，环境状况，景观等各有不同，所以应将其修正。可比实例一为中档写字大楼，但所处位置比估价对象差，可比实例二处于宁波市主干道××路上，地理位置优，可比实例三位于区级干道上，地理位置稍差于估价对象。但由于估价对象处于闹市区中的小巷内，环境因素均不如可比实例。设估价对象所在位置的区域因素指数为1 00，通过表5-4分析如下：

4)个别因素修正

因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别，如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异，从而产生的价格差别。可比实例二房屋建造年份早，成新较差，不如估价对象，可比实例一为中档写字楼，在房屋的质量、外观方面优于别的可比实例及估价对象，同时，由于可比实例一、二均已做统一的办公装修，在装修方面优于估价对象。设估价对象的个别因素指数为100，通过列表分析如表5-5所示：

5)价格计算

根据以上各项修正，比较价格计算如表5-6所示：

由于上述三个比较价格比较接近，所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。

则估价对象房地产租赁单价：

(26. 4+25. 8+26.8)/3=26.3元/m² ·月

估价对象的房地产租赁价格为：

26.3*936. 55=24631元/月

2．收益法

(1)先用比较法求取该房地产的转让价格

如表5-7所示。

估价计算

1)交易情况修正

可比实例一、二、三的成交价格均为二手房市场上正常成交价格，所以不需做修正。

2)交易日期修正

可比实例一、二、三的成交日期和评估对象的价值时点时间相距不远，约在半年内，这半年内，宁波市办公用房供需基本平衡，价格比较平稳。所以不需做修正。

3)区域因素修正

因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通畅程度，繁华程度，周围配套服务设施，环境状况，景观等各有不同，所以应将其修正。可比实例一为中档写字大楼，但所处位置比估价对象差，可比实例二处于宁波市主干道××路上，地理位置优，可比实例三位于区级干道上，地理位置稍差于估价对象。但由于估价对象处于闹市区中的小巷内，环境因素均不如可比实例。设估价对象所在位置的区域因素指数为1 00，通过列表分析如表5-8所示：

4)个别因素修正

因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别，如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异，从而产生的价格差别。可比实例一位于第五层，办公位置优于估价对象，且为中档写字楼，质量和外观较好，估价对象建筑面积大，整体转让困难，而可比实例一、二 三的建筑面积都较小，易转让，可比实例二房屋建造年份早，成新率低，不如估价对象。同时由于估价对象的装修已经非常陈旧，不如可比实例一、二、三的装修。设估价对象的个别因素指数为1 00，通过列表分析如表5-9所示。

5)价格计算

根据以上各项修正，比较价格计算如表5-10所示：

由于上述三个比较价格比较接近，所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。

则估价对象房地产单价：(4033+4044+3970)/3=4015元/m²

估价对象的房地产转让价格为：40 1 5*936. 55=3760248元（取3 7 6．0万元）

(2)收益法测算房地产的月租赁价格

1)假设该房屋出租，月租赁价格为X元，因为求取的是中长期房屋的月租赁价格，空置率设定为0。

则年总收益为：X*12 =12X

2)年总支出

①年维修费

按宁波市实际情况，该类房屋的维修费一般为房屋现值的1.2%，根据宁波市工程造价标准，该房屋的现行造价为950元/m² ，房屋的经济耐用年限为50年，房屋于1996年竣工，残值率为0，则房屋的尚可使用年限为4 1年，年维修费为：9 5 0*[1-（1-0）*9/50]*1.2%*936. 55=8755元

②年管理费

管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，可分两部分：一是指管理人员的工资支出；二是出租经营过程中消耗品价值的货币支出。根据对宁波市写字楼管理方面的调查，该类物业业主一般都由物业管理部门进行管理，但管理费用由承租人支付，所以对出租方来说其管理费支出为零。

③年税金

C₁：房产税，对于经营性用房，房产税为年租金收入的12%。

C₂：营业税、城市维护建设税和教育费附加等，此项税占年租金收入的5.56%。

C₁ +C₂ =12X*(1 2%+5.5 6%)=2.1X

④年保险费

房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值乘以保险费率计算，房屋的保险费率是2‰。

保险费：9 5 0*[1-（1-0）*9/50]*936. 55*2‰=1459元

年总支出=年维修费+年管理费+年税金+年保险费=8 7 5 5+0+2.1X +1459=10 214+2.1X

3)年净收益

年净收益=年总收益-年总支出=12X - (10214+2.1X)=9.9X -10214

由于该房屋建造年代较早（1996年竣工），且处于宁波市城市发展最成熟的区域——××区，所以委估房地产所处的区域和大楼的品性都已经比较成熟，未来的净收益基本上趋于稳定，所以可以判断该房地产未来净收益流量每年基本上固定不变。

4)报酬率的确定

①报酬率是决定收益法运用是否得当的关键，其微小的变化都会给估价结果带来巨大的影响。现通过不同途径、不同方法、不同角度，对影响报酬率的因素进行了全面的分析、探讨，最终确认参数的取值。由于本评估报告要求的是房地产的现行公开市场价值，对应的纯收益是土地和房屋的综合收益，因而确定报酬率为土地和房屋的综合报酬率。

②报酬率的确定方法

方法一：市场提取法

通过搜集市场上相类似的房地产的纯收益、价格等资料，反求出报酬率。现通过对宁波市办公大楼房地产交易市场和大厦（大楼）的物业管理部门的调查分析，选择在半年内发生的4个成交实例，如表5-11所示：

4个可比实例的报酬率的简单算术平均值为6. 63%。

方法二：投资复合收益率法

假设委估房地产的购买者取得房地产是一种投资行为。取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资本两种，通常抵押贷款占六成，自有资本占四成。

宁波市目前长期贷款的年贷款利率为6．0%，自有资本所有者一般要求的年收益率为8．0%。

报酬率=抵押贷款额/房地产价格*抵押贷款利息率+自有资本额/房地产价格*自有资本收益率=6 0%*6.0%+40%*8.0%=6.8%

方法三：安全利率加风险调整值法

是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为报酬率。报酬率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。综合确定正常投资回报率为2.5%，风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成，综合分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分别为0%～2%，2%～5%，5%～8%，8%以上，根据本次估价对象物业（低档办公用房）的特点，本次估价风险投资回报率值取4. 5%。

报酬率=正常投资回报率+风险投资回报率=2.5%+4.5%=7.0%

综合上述三种报酬率的求取方法，用算术平均求出最终的报酬率，则：

(6.6 3%+6.8%+7.0%)/3=6.81%

5)房地产租赁价格的确定

根据前面对该房地产未来净收益流量的分析，该房地产未来净收益流量每年基本上固定不变。

根据公式：V=a/r*[1-1/(1+r)ⁿ]

V为房地产价格；a为年净收益；r为报酬率；n为房地产仅有收益的年限，该大楼

于1 9 9 6年竣工，房屋的经济耐用年限为5 0年，所以该房地产仅有的收益年限为4 1年。

则：3 7 6 000=(9.8X-10.214)/6.81%*[1-1/(1+6.81%)⁴¹

X = 28757元

（七）估价结果确定

通过以上两种方法的不同运用，用比较法评估得出的房地产月租赁价格为24 6 3 1元，收益法评估得出的房地产月租赁价格为2 8 7 5 7元，两种评估方法得出的评估结果相差较远。

这主要是由于用收益法评估中的净收益计算较规范，已充分考虑了房产税、营业税、维修费、保险费等，所以推算出的月租赁价格（毛租金）较高，而实际房地产租赁市场上，出租人在缴纳上述税费时往往要打折扣，即实际上毛租金和净收益相差不多。但评估时根据合法的原则，毛租金和净收益相差较多，导致用收益法评估出的月租赁价格（毛租金）较高。但如果出租人不去缴纳有关费用或采取有效的避税措施，则市场上成交的租赁价格可能较按正常税费交纳评估计算出的租赁价格低。据对租赁市场上出租人对有关税费缴纳情况的调查，出租人避税费部分一般占应缴纳税费的30%。根据上述情况，对用收益法评估得出的房地产月租赁价格进行调整：

根据前面计算，估价对象每月应缴税费额：(10214+2.1*287 5 7)/12 =5883元调整后的月租赁价格为28757-5883*30%=26992元

则用收益法评估出的月租赁价格经调整后为2 6 9 9 2元，该结果和用比较法评估出的月租赁价格24631元相距不远，取两者的算术平均数作为最后的评估结论，则最终的评估结果房地产的月租赁价格为25812元/月。

（八）租金中所含的土地收益值

以营利为目的的国有出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估中应同时给出租金中所含的土地收益值。由于房地产的转让价格是其租赁价格资本化的一种表现，所以土地使用权出让金是租金中所含的土地收益值资本化的一种表现。根据宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理的若干规定，国有划拨土地转变为国有出让土地应缴纳土地使用权出让金，商业类用地（包括办公用地）按宗地评估核定后的地价2 5%计算土地使用权出让金。所以先求估价对象在国有出让条件下的土地价格，然后再求国有划拨土地转变为国有出让土地应缴纳的土地使用权出让金，最后通过适当的报酬率求取租金中所含的土地收益。

1．土地价格

土地价格=房地产价格-建筑物价格

房地产价格可以通过前面租赁价格评估收益法运用中比较法求取的房地产转让价格376.0万元。建筑物价格为建筑物的重置价格结合建筑物的成新率求取。建筑物的成新率根据建筑物的建成时间、维护、保养和使用状况，通过综合分析得出建筑物的成新率为80%，建筑物的重置价格为9 5 0元/m² 。

则土地价格=3760000-950*80%*936. 55=3048222元

2．土地使用权出让金

土地使用权出让金=土地价格*25%=3048222*25%=762055元

3．土地收益值

V=a/r*[1-1/(1+r)ⁿ]

式中：V——土地收益值

a——年土地收益值；

r——土地的报酬率；

n——土地的收益年限。

(1)土地的报酬率

由于土地的报酬率比建筑物的报酬率低，一般要低2%，根据前面评估，房地产的报酬率为6.81%，房地产价格为3 7 60000元，土地价格为3 048 2 2 2元，土地价格占房地产总价的8 1%，则建筑物价格占房地产总价的1 9%，根据公式：

R₀=L*R_L+B*R_B

式中：R₀——房地产的综合报酬率；

L——土地价格占房地产总价的比例；

R_L——土地报酬率；

B——建筑物占房地产总价的比例；

R_B——建筑物报酬率。

则：6. 81%=81%×R_L+19%*(R_L+2%)

R_L=6.43%

(2)土地的收益年限

n为土地的收益年限，根据商业用地的最高出让年限计n=40年。

代入公式：762. 055=a/6．43%*[1-1/(1+6.43%)⁴⁰]

a =5 3.417元

则月土地收益值为：5 3 4 1 7/12 =4451元/月

（九）本估价公司最后综合确定位于宁波市××区××巷××号一至三层936. 55m² 的办公用房在价值时点200 6年1月6日的租赁价格为：人民币2 5 8 1 2元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：27. 56元/m² ·月。其中所含的土地收益值为44 5 1元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月。该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。

【答案】

1.估价对象介绍中房屋完损等级为基本完好房与案例后面内容自相矛盾。

说明：完好房对应的成新度是十、九、八成新。此案例后面说明建筑物成新率为80%，对应的房屋完损等级应是完好房，基本完好房成新度应是七、六成新。

2.估价对象介绍中未说明土地使用权人，是否有共有权情况。

3.价值时点应简要说明确定理由。

4.缺估价方法定义。

5.缺比较法计算公式。

6.交易实例一的地段为二类，与估价对象不同，不能作为可比实例。

7.交易实例二土地性质是国有划拔，与估价对象设定土地性质出让不相同，不能作为可比实例。

8.比较法计算中缺是否有押金或租赁保证金的利息收入说明。

9.比较法计算中税费负担中缺城镇土地使用税或者不用计算的理由。

10.比较法计算中应说明估价对象付款方式是先付后用，半年付一次。

11.比较法计算中应说明估价对象的房产税、营业税及附加由出租人承担，物业管理费由承租人承担。

12.比较法计算中可比实例三的税费负担修正方向反了，应调增。

13.区域因素比较表中所在大楼级别应放在个别因素中。

14.区域因素比较表中各子项权重取值未说明理由。

15.个别因素比较表中可比实例层次、位置调整不对，应进行调整。

16.个别因素比较表中可比实例层次、位置应放在区域因素中进行。

17.个别因素比较表中各子项权重取值未说明理由。

18.个别因素比较表中缺估价对象权益状况调整内容说明。

19.收益法计算中交易实例一地段为二类，与估价对象不同，不能作为可比实例。

20.收益法计算中三个交易实例规模与估价对象规模不相当，不能作为可比实例。

21.区域因素比较表中所在大楼级别应放在个别因素中。

22.区域因素比较表中各子项权重取值未说明理由。

23.个别因素比较表中可比实例层次、位置应放在区域因素中进行。

24.个别因素比较表中各子项权重取值未说明理由。

25.个别因素比较表中缺估价对象权益状况调整内容说明。

26.收益法计算中未说明收租损失情况。

27.收益法计算中年总收益中是否含有押金或租赁保证金利息收入未说明。

29.收益法计算中砖混结构残值率为0不对，应是2%。

30.收益法计算中在确定建筑物折旧时，未说明土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。

说明：在价值时点，建筑物剩余经济寿命是41年，估价对象在价值时点土地剩余年限是无限年，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余年限结束，按建筑物经济寿命计算折旧。

31.保险费计算中砖混结构残值率为0不对，应是2%。

32.保险费计算中在确定建筑物折旧时，未说明土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。

33.收益法计算中缺城镇土地使用税或不用计算的理由。

34.收益法计算中未说明租金内涵，年总支出中应包含项目或不应包含项目没有依据，或者说未说明年总支出中所有项目是由出租人负担的。

35.收益法计算中自有资金要求的年收益率内涵不清（是资本化率还是报酬率），且取值依据未说明。

36.收益法计算中应对报酬率进行期望或预期调整。

37.在确定收益期限时，未考虑价值时点建设用地使用权剩余年限或者做如下说明：考虑土地是划拨的，以建筑物剩余经济寿命为收益期限。

38.不应因出租人避逃税费而对租赁价格进行调整，因为这违反了合法原则。

39.收益法计算中未对土地收益值未来变化趋势进行分析。

40.收益法计算中未说明土地的报酬率比建筑物的报酬率低的理由。

41.收益年限采用商业用地出让年限不对，应采用办公用地土地出让年限。