甲公司200 9年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3 500元/m2 ，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一...

甲公司200 9年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3 500元/m² ，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2010年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3 9 00元/m² 。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m² ，其余1 2栋流拍。当20 1 2年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6 1 00元/m² 一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比200 9年的楼面地价高400元/m² ，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？

【答案】

乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有以下6点：

1．拍卖的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。

2．为还债而强制拍卖的成交价格一般低于正常市场交易价格。

3.拍卖只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。

4. 2009年的拍卖地价相比招标和协议方式而言是最高的。

5．土地市场状况和地价水平会随着时间变化而不同。 200 9年的拍卖地价与20 1 0年拍卖别墅时和20 1 2年出售别墅时的地价不同，会有变化。

6．整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。

【两个概念】

1．拍卖底价也称为拍卖保留价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

2．楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率。

【试题解析】

要证明乙公司估价结论正确，就要合理准确回答甲公司的两个质疑：一是20 1 0年评出的拍卖评估底价3 900元/m² 太低，因为20 1 2年建成的别墅以6 1 00元/m² 的价格一售而空；二是3 900元/m² 只比200 9年的楼面地价3 5 00元/m² 高400元/m² ，远低于其当时投入的建设成本。