估价对象为一宗10000m2 的七通一平用地,土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日,土地使用权出让年限为5 0年,容积率为5,根据规划拟建一幢商业、...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0
问题

估价对象为一宗10000m2 的七通一平用地,土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日,土地使用权出让年限为5 0年,容积率为5,根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共1 8层:其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m2 (含独立使用的车棚30 0m2 ),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m2 。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。

现需估价200 6年9月1日的土地交易价格,有关资料如下:

1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2.建筑安装工程费为1 100元/m2 ,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为1 0%,按建筑面积计,月租赁收入会稳定在5 0元/m2 。运营费用率为24%。

4.商品住宅建成半年时可售出3 0%,平均价格为2 7 00元/m2 ;建成一年时可售出6 0%,平均价格为2 800元/m2 ;剩余的1 0%会在建成一年半售出,平均价格为2 9 00元/m2 ,销售代理费(销售费用)为售价的3.5%。

5.房地产报酬率为8%,折现率为1 2%,贷款年利率为6%,销售利润率为2 0%,估价测算如下(节选)。

6.在建设用地使用权期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿。

采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

选项
答案
解析

【解】

1.开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=1 0000*5=50000m2

住宅总面积=50000-9000=41000m2

(1)商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入*12*(1-空置和租金损失率)=5 0*1 2*(1-10%)=540元/m2

每平方米商铺的净收益=有效毛收入*(1-运营费用率)=5 40*(1-24%)=410. 40元/m2

商铺开发完成后的单价=410. 40/8%*[1-1/(1+8%)47]*1/(1+8%)2.5=4118. 45元/m2

商铺开发完成后的总价=4118. 45*9000=3706. 61万元

(2)住宅开发完成后的总价值=4 1 000*[30%*2700/(1+12%)2.5+60%*2800/(1+1 2%)3+1 0%*2900/(1+12 %)3.5]=8204. 06万元

(3)开发完成后的房地产总价值=3706. 61+8204. 06 =11910.6 7万元

2.扣除项目

(1)建安工程费=5 0000*1100/(1+12%)=4910. 71万元

(2)专业及管理费用=4910. 71*8%=392. 86万元

(3)销售费用和销售税费总额=11910.6 7*(3. 5%+5. 5%)=1071. 96万元

(4)销售利润=11910. 67*20% =2382.13万元

(5)设总地价为V,则买方购买该宗熟地应负担的税费=V*4%=0.04V

3.总地价

200 6年9月1日的总地价:

V= 11910. 67-4910. 71- 392. 86 - 1071. 96 - 2382. 13 -0.04V

V=3031. 74万元

【答案】

1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错,应为12%。

410.40/8%*[1-1/(1+8%)47]*[1/(1+12%)2.5]=3760.52元/m2(4分)

(说明:指出1 2%,未列公式,给3分;指出1 2%,也列出公式,得数有误,给4

分;指出1 2%,但4 7年的数值不对,给2分)

2.商铺开发后的总价值计算时,应扣除3 0 0 m2 独立车棚的面积。商铺开发完成后的

总价值=4118. 45*8700=3583. 05万元(3分)

3.在计算200 6年9月1日总地价的扣除项目中,不应包括销售利润。

总地价V=11910. 67-4910. 71- 392. 86 -10 71. 96 -0. 04V= 5322. 25万元

或:扣除项目中不应计算销售利润(3分)

(说明:将以上两点作为两个错误,不另给分也不倒扣分。)

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