对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料估价测算如下（节选）...

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料

估价测算如下（节选）：

（一）年有效毛收入

2 20 0 0*(5 0+5)*1 2*(1-10%)=13068000元

（二）年运营费用

1.年维修费用

2 5 0 0 0*20 0 0*2% =1000000元

2.年管理费用

年管理费用=年有效毛收入*管理费用率+管理用房租金损失=1 3 0 6 8 000*3%+ 500*50%=692040元

3.年营业税及附加年营业税及附加=1 3 0 6 8 000*5. 55%=725274（元）

4.年运营费用小计

年运营费用=1000000+692040+725274= 2417 314（元）

（三）年净收益年净收益=(一)项-（二）项=13068000- 2417314 =10650686（元）

（四）估价结果

估价结果= 1 0 6 5 0 6 8 6/ 5% *[1-1/(1+5%)⁵⁰] =194438130（取整）

1.有效毛收入的计算不应包括物业费：2 2 0 0 0*5 0*1 2*(1-10%)=11880000（元）

2.管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入*3% =13068000*3%=392040(元)

3.遗漏房产税：有效毛收入*1 2%=1 3 0 6 8 0 00*12%=15 68160（元）

年费用合计：

4项：1000000+356400+720274+1425600=3507274(元)

净收益=11880000-3 5 0 7 2 7 4= 8372726(元)

4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为4 5年。