共用题干王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。 2006年初，王某委托房地产估价机构...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题共用题干王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。 2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

选项因该大厦800万元的价值为200 6年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是( )。 A:若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析 B:若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析 C:若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用 D:若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用

答案 D

解析一层价格：800／3.5=228.57(万元)，二层价格：0.7*228.57=160（万元），一、二层价格合计：388.57万元,400-388.57=11.43(万元)。

商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用。

继承手续属于房屋所有权转移登记。

抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效；《担保法》规定“当事人以本法规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

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