某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值4万元，安装新电梯需要180万元，比建造同类办公楼随同安...

某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值4万元，安装新电梯需要180万元，比建造同类办公楼随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2500万元，该旧电梯的重置价格为60万元，已计提折旧40万元。假如该旧办公楼在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入130万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元，假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。请计算该办公楼扣除折旧后的价值。

2.【解】

(1)该办公楼电梯落后引起的折旧额=（60-40）-(4-2)+20=38（万元）

(2)该办公楼中央空调功率过大引起的折旧=130+0.8/9%[1-1/(1+9%)15]=136.45（万元）。

(3)该房地产扣除电梯落后，中央空调功率过大引起的折旧后的价值=2500-(38+136.45)=2325.55（万元）

解题思路：

(1)对于可修复的功能落后引起的折旧①在采用具有先进功能的“建筑物重置价格”情形下的计算公式：可修复的功能落后的折旧额=落后功能的重置价格-落后功能已提折旧-落后功能的净残值（=落后功能的残值-拆除费用）+单独增加先进功能费用扣除功能落后折旧后的价值=建筑物重置价格-可修复的功能落后的折旧额②在采用该落后功能的“建筑物重建价格”情形下的计算公式：可修复的功能落后的折旧额=落后功能的重置价格-落后功能已提折旧-落后功能的净残值（落后功能的残值-拆除费用）+（单独增加先进功能费用-随同增加先进功能费用）扣除功能落后折旧后的价值=建筑物重建价格-可修复的功能落后的折旧额

(2)功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，超额持有成本可用超额运营费用资本化法计算。

【举一反三】如果题意给出的是旧办公楼的重置价格为2500万元，其他条件不变，则计算过程和结果如下：

(1)该办公楼电梯落后引起的折旧额=（60-40）-(4-2)+180=198（万元）

(2)该办公楼中央空调功率过大引起的折旧=0.8/9%[1-1/(1+9%)15]=6.45（万元）。

(3)该房地产扣除电梯落后，中央空调功率过大引起的折旧后的价值=2500-(198+6.45)=2295.55（万元）