某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物...

某宗拟出让的熟地面积为10000m²，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m²，专业费用为建筑安装工程费的6%。管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m²。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m²；精装修公寓售价为10000元/m²。

公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m²；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。

【问题】

请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。

1.建造公寓的建筑面积为10000*5=50000(m²)

假设取得毛坯的土地价值为V₁

开发完成毛坯房的总价值为=50000*8000/(1+12%)²=31887.76（万元）

该宗土地取得的契税为0.04V₁

建筑安装工程费为1100*50000=5500（万元）

专业费用为5500*6%=330（万元）

管理费用为(5500+330)*3%=174.9（万元）

三项费用合计为600409（万元）

三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)^-0.5+40%*(1+12%)^-1.5]=5424.83(万元)

销售费用总额=40000*3%*(1+12%)^-1.75=984.12（万元）

销售税费=40000*6%=2400（万元）

V₁=31887.76-0.04V₁-5424.83-984.12-2400

解得V₁=22191.16（万元）

建造成精装修房时的土地价值为V₂

精装修房屋的总价值=50000×10000/(1+12%)^2.5=37663.87（万元）

该宗土地取得的契税为0.04V₂

建筑安装工程费为1100*50000=5500（万元）

专业费用为5500*6%=330（万元）

管理费用为(5500+330)*3%=174.9（万元）

三项费用合计为6004.9（万元）

三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)^-0.5+40%*(1+12%)^-1.5]=5424.83（万元）

装修及专业费用和管理费用为800*50000/(1+12%)^2.25=3099.7（万元）

销售费用总额=50000*3%*(1+12%)^-2.25=1162.39（万元）

销售税费=50000*6%=3000（万元）V₂=37663.87-0.04V₂-5424.83-3099.7-3227.95-1162.39-3000

解得V₂=20912.5（万元）

继续开发成宾馆的土地价值为V₃宾馆的收益现值为5100*[1/(1+10%)^37.5]/10%=52471.44（万元）

该宗土地取得的契税为0.04V₃建筑安装工程费为1100*50000=5500（万元）

专业费用为5500*6%=330（万元）

管理费用为(5500+330)*3%=174.9（万元）

三项费用合计为6004.9（万元）

三项费用的总现值为6004.9*[60%*(1+12%)^-0.5+40%*(1+12%)^-1.5]=5424.83(万元)

装修及专业费用和管理费用为800*50000/(1+12%)^2.25=3099.7（万元）

设施设备费用为200*50000/(1+12%)^2.5=753.28（万元）

V₃=52471.44-0.04V₃-5424.83-3099.7-3227.95-753.28

解得V₃=38428.54(万元)

结论：三种方式中，作为宾馆的土地价值最高，该宗地的合理价值为43644.72万元。