某开发商于2002年8月1日投资开发大型购物商厦，开发期为5年，平均售价为0.9万元/m2。2006年8月1日李某以10000元/m2的价格购买了其中10...

某开发商于2002年8月1日投资开发大型购物商厦，开发期为5年，平均售价为0.9万元/m²。2006年8月1日李某以10000元/m²的价格购买了其中100m²的店面，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2007年8月1日开发商交房时，李某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，李某与一承租人签订了一份为期10年（2007年8月1日至2017年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/m²，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。李某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。

如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2007年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）

解：

1.在2007年8月1日的现金流入现值(1)租金收入现值P₁：P₁=A₁/(i-s)[1-(1+s)ⁿ/(1+i)ⁿ]=100元/m²*12*100m²/（14%-2%）*[1-(1+2%)¹⁰/(1+14%)¹⁰]=67.12万元(2)转售收入现值：设转售收入为χ万元，则转售收入现值为：χ/(1+14%)¹⁰(3)现金流入现值=67.12万元+χ/(1+14%)¹⁰

2.在2007年8月1日的现金流出现值：(1)追加首付款：P₁=13万元(2)定金：P₂=10万元*(1+14%)=11.4万元(3)贷款偿还现值P₃：1)计算时点时总房价：100m²*10000元/m²*(1+14%)=114万元2)计算时点时的贷款额：P=114万元-(11.4+13)万元=89.6万元3)年还本付息额A：A=Pi/[1-(1+i)^-n]=89.6万元*4.5%/[1-(1+4.5%)^-15]=8.34万元年还本付息额A的折现值P₃=A/i[1-(1+i)^-n]=8.34万元/14%*[1-(1+14%)^-15]=51.23万元(4)出租成本的现值P₄：P₄=A₂/i[1-(1+i)^-n]=6万元/14%*[1-(1+14%)^-10]=31.30万元(5)装修费用的现值P₅：P₅=10万元*(1+14%)^-10=2.70万元(6)现金流出现值=P₁+P₂+P₃+P₄+P₅=(13+11.4+51.23+31.30+2.70)万元=109.63万元

3.转售单价令净现值为0，即：现金流入现值-现金流出现值=067.12万元+χ/(1+14%)¹⁰-109.63万元=0χ=157.59万元转售单价为：157.59万元/100m²=15759元/m²解析一、单项选择题2.比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。3.R=4.5%+0.5*（15%-4.5%）=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。这是求折现率的一种方法。

4.注意第二阶段也是空置率在合理空置率之下，但是从合理空置率持续下降到供需转折点。

5.资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。

7.吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。

8.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场和二级房屋市场。