某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑覆盖率为65%，建筑层数共20层，从地...

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m²，容积率为7.5，建筑覆盖率为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下1层为车库，有供出售的95个车位，地下2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。

预计项目的开发周期为3.5年（其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月）；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元／m²，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m²，商业用房年净租金收入为2000元／m²，停车位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数（年净租金收入与物业资本价值之比）为5.5。

【问题】

试计算该项目的开发商成本利润率。

(1)总开发价值。

①项目总建筑面积=4500*7.5=33750(m²)。

②基地面积=4500*65%=2925(m²)。

③住宅出售面积=33750-2925*5=19125(m²)。

④商业用房建筑面积=2925*3=8775(m²)。

⑤项目开发价值（分项）：住宅：0.8*19125*(1-6%)=14382（万元）；车位：12*95*(1+6%)=1208.4(万元)；商业：0.2*8775*5.5=9652.5（万元）；出租部分无销售现金总价值=14382+1208.4+9652.5=25242.9（万元）。

(2)开发成本

①购地费=6000万元。

②建造成本=0.35*33750=11812.5（万元）。

③专业人员费用=11812.5*8%=945（万元）。

④管理费=11812.5*5%=590.625（万元）。

⑤财务费：购地款利息=6000*[(1+7.5%)^3.5-1]=1728.24（万元）。

建造成本、专业人员费、管理费利息=(11812.5+945+590.625)*[(1+7.5%)^3.5-1]=1529.48（万元）。

财务费用总计=1728.24+1529.48=3257.72(万元)。

⑥销售费用=(0.8*19125+12*95)*2.5%=411（万元）。

⑦开发总成本=6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845（万元）。

开发商利润=25106.1-23016.845=2089.255(万元)。

成本利润率=2089.255/23016.845*100%=9.077%。