2017年4月1日，甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）向乙银行借款1000万元用于开发某地产项目，双方于当日签订书面的借款合同，丙公司在借款合同上以保...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题 2017年4月1日，甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）向乙银行借款1000万元用于开发某地产项目，双方于当日签订书面的借款合同，丙公司在借款合同上以保证人身份签章，并约定丙公司承担保证责任的期限至借款本息还清时为止。为确保甲公司能按期还款，乙银行要求甲公司提供担保，甲公司将A幢房屋抵押给乙银行，双方于4月5日签订书面的抵押合同，4月10日办理房屋抵押登记。 2017年5月10日，甲公司将A幢房屋出租给丁公司，并告知房屋已抵押事实，双方签订书面的房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为25年，租金一次性支付，租赁期间，由承租人履行租赁物的维修义务。 2017年6月12日，甲公司因资金紧缺，将已抵押的B幢房屋作价500万出售给戊，但未如实告知该房屋已抵押的事实，双方于当日签订书面的商品房买卖合同，戊按合同约定向甲公司支付了首付款100万，但未办理房屋登记手续。 2017年10月1日，借款合同到期，甲公司无力偿还借款。乙银行要求丙公司对该借款承担保证责任，丙公司提出抗辩：由于未约定承担责任的顺序，丙公司承担补充清偿责任，乙银行应该先就A幢房屋行使抵押权。 2017年10月10日，乙银行与甲公司协商将A幢房屋作价600万转让给李某，双方办理房屋登记手续。李某要求丁公司腾退房屋，丁公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，丁公司进而向甲公司主张，甲公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，甲公司和李某之间的买卖合同因此无效，李某并未取得房屋所有权。 2017年12月1日，乙银行调查发现，甲公司于2017年6月1日将一辆价值10万元的轿车赠送给庚。2018年6月20日，乙银行提起诉讼请求撤销赠与行为，庚提出以下抗辩：（1）自己不知道甲公司无力清偿欠款，属于善意第三人，乙银行无权请求撤销；（2）自2017年6月1日赠与行为发生至乙银行起诉，已经超过可以行使撤销权的1年法定期间，乙银行无权请求撤销。要求：根据上述内容，分别回答下列问题。（1）丙公司的保证期间为多长并说明理由。（2）甲公司与丁公司的租赁合同约定的内容是否合法并说明理由。（3）戊能否要求甲公司承担惩罚性的赔偿金如果有权，其数额最多为多少如果无权，请说明理由。（4）甲公司与戊签订的商品房买卖合同是否有效并说明理由。（5）丙公司的抗辩理由是否成立并说明理由。（6）丁公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝李某腾退房屋的要求并说明理由。（7）丁公司关于甲公司和李某之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立并说明理由。（8）庚的两项抗辩理由是否成立并说明理由。

选项

答案

解析（1）【答案】丙公司的保证期间为2年。根据规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。（2）【答案】①甲公司与丁公司的租赁合同约定租期25年不合法。根据规定，租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。②甲公司与丁公司的租赁合同约定租金一次性支付合法。根据规定，承租人应当按约定的期限支付租金。③甲公司与丁公司的租赁合同约定由承租人履行租赁期间租赁物的维修义务是合法的。根据规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。（3）【答案】戊可以要求甲公司承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。最多可以要求甲公司支付100万的惩罚性赔偿金。根据规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，构成法定欺诈情形，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。（4）【答案】甲公司与戊之间的商品房买卖合同有效。根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（5）【答案】丙公司抗辩理由成立。根据规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务时，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。（6）【答案】丁公司不能以“买卖不破租赁”为由拒绝李某腾退房屋的要求。根据物权法律制度的规定，抵押权设定后抵押财产出租的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（7）【答案】丁公司关于甲公司和李某之间的房屋买卖合同无效的主张不成立。根据合同法律制度的规定，出租人侵害承租人的优先购买权的，承租人不得主张出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效，只能请求出租人承担赔偿责任。（8）【答案】庚的抗辩理由（1）不成立。根据规定，因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，（不论第三人善意还是恶意）债权人均可依法请求人民法院撤销债务人的行为。庚的抗辩理由（2）不成立。根据规定，撤销权自债权人“知道或者应当知道撤销事由之日起”1年内行使，自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权，撤销权消灭。在本题中，2017年12月1日乙银行调查发现了该行为时方构成“知道”撤销事由，截止到2018年6月20日尚未超过1年的撤销权行使期间。

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