以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。“收益还原法1．基本原理收益还原法...

作者: rantiku 人气: - 评论: 0

问题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。 “收益还原法 1．基本原理收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。 2．公式当土地年纯收益保持不变时：土地收益价格=土地年纯收益／r×

式中 r——土地还原率； n——未来土地使用年期。当土地年纯收益等比递增时：

选项案例分析

答案

解析本报告片段存在的问题如下。 (1)房地一体状态下的采用收益还原法估价的一个前提是房地产具有最佳最有效利用，但是，估价中过于强调现状条件，忽略了对房地产是否达到最有效利用进行分析。 (2)在估算房地收入时，分析比较了估价对象的收益与市场平均收益，认为差距较小，所以，最后取估价对象的租金作为客观收益，这是值得肯定的。但是，处理过程过于简单，特别是对估价对象的使用状况、空置率、出租率等没有与市场平均水平进行比较，所以，房地收益的客观性存在一定的疑义。 (3)在估算租金收益时，分为10年前和10年后。其中，1

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